2년을 살았고, 집주인이 5,000만원만 올려달라고 합니다. 부동산에서 계약서를 새로 쓰자고 하는데 문득 걸립니다. 확정일자는 어떻게 되는 걸까요. 다시 받아야 하는 건지, 받으면 예전 날짜는 어떻게 되는 건지 아무도 먼저 알려주지 않습니다.
이 질문의 답은 보증금이 올랐는지 아닌지 하나로 달라집니다. 그리고 올랐다면, 확정일자를 다시 받는 것보다 더 중요한 일이 하나 더 있습니다. 그걸 놓치면 2년 동안 지켜온 순위가 통째로 사라질 수 있습니다.
보증금이 그대로면 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다
확정일자는 그 계약서에 적힌 보증금에 대해 우선변제권의 순위를 잡아 주는 장치입니다. 여기서 핵심은 금액입니다. 금액이 그대로라면 이미 받아둔 확정일자의 효력이 계속 살아 있습니다.
| 재계약 형태 | 확정일자 | 이유 |
|---|---|---|
| 묵시적 갱신 (자동 연장) | 불필요 | 계약서를 새로 쓰지 않으므로 기존 확정일자가 그대로 유지됩니다 |
| 계약갱신요구권 행사, 보증금 동결 | 불필요 | 금액이 같으면 기존 순위가 유지됩니다 |
| 보증금 감액 재계약 | 불필요 | 줄어든 금액은 기존 확정일자 안에 이미 포함됩니다 |
| 보증금 증액 재계약 | 필요 | 늘어난 차액에는 아직 순위가 없습니다 |
많은 분들이 “재계약을 했으니 확정일자도 새로 받아야 순위가 최신으로 갱신되는 것 아닌가” 하고 생각하십니다. 정확히 반대입니다. 확정일자는 오래될수록 좋습니다. 순위는 날짜 순서로 정해지고, 먼저 잡은 사람이 먼저 받아 갑니다. 굳이 새 날짜로 갈아탈 이유가 없습니다.
증액하면 확정일자는 늘어난 금액에만 새로 붙습니다
보증금을 올렸다면 이야기가 달라집니다. 다만 오해가 많은 부분이라 구조를 정확히 보셔야 합니다. 새 확정일자를 받는다고 해서 전체 보증금의 순위가 오늘 날짜로 바뀌는 게 아닙니다. 보증금이 두 덩어리로 쪼개진다고 생각하시면 됩니다.
- 기존 보증금: 처음 받아둔 확정일자 순위를 그대로 유지합니다
- 증액된 차액: 새로 받은 확정일자 날짜부터 순위가 생깁니다
숫자로 보면 이렇습니다. 2024년에 보증금 3억원으로 들어가면서 확정일자를 받았고, 2026년 재계약에서 5,000만원을 올려 3억 5,000만원이 됐다고 하겠습니다.
| 구분 | 금액 | 우선변제권 기준일 |
|---|---|---|
| 기존 보증금 | 3억원 | 2024년 확정일자 |
| 증액분 | 5,000만원 | 2026년 확정일자 |
이 구조가 왜 중요한지는 그 사이에 근저당이 끼어들었을 때 드러납니다. 만약 2025년에 집주인이 이 집을 담보로 2억원을 대출받아 근저당을 설정했다면, 순서는 이렇게 됩니다.
- 1순위: 2024년 확정일자의 보증금 3억원
- 2순위: 2025년 근저당 2억원
- 3순위: 2026년 확정일자의 증액분 5,000만원
집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 2억원을 가져가고, 남은 돈에서 증액분 5,000만원을 받게 됩니다. 남은 게 없으면 증액분은 못 받습니다. 같은 보증금인데 5,000만원만 위험해지는 겁니다.
기존 계약서를 버리는 순간 순위가 통째로 날아갑니다
여기가 이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 증액 재계약을 하면 부동산에서 새 계약서 한 장을 깔끔하게 써 줍니다. 총액 3억 5,000만원이 적힌 계약서 한 장입니다. 그리고 예전 계약서는 필요 없으니 정리하시라는 말을 듣기도 합니다.
절대 버리시면 안 됩니다. 2024년 확정일자는 그 종이에 붙어 있습니다. 원본을 잃어버리면 3억원에 대한 1순위를 입증할 방법이 사라지고, 전체 보증금이 2026년 확정일자를 기준으로 다시 줄을 서게 됩니다. 앞의 예시라면 3억 5,000만원 전액이 근저당 2억원보다 뒤로 밀립니다.
그래서 증액 재계약을 할 때 지켜야 할 순서는 이렇습니다.
- 기존 계약서 원본을 그대로 보관합니다. 확정일자 도장이 찍힌 그 종이입니다
- 증액분에 대한 새 계약서 또는 증액 특약을 별도로 작성합니다
- 새로 작성한 서류에 확정일자를 받습니다
- 두 장을 함께 보관합니다. 하나는 3억원의 근거, 하나는 5,000만원의 근거입니다
계약서를 통합해서 새로 쓰는 게 관행이라면, 최소한 기존 계약서 원본은 임차인이 계속 보관하겠다고 말씀하시면 됩니다. 임대인이 거부할 이유가 없는 요구입니다.
증액금을 보내기 전에 등기부등본을 다시 떼세요
처음 계약할 때는 다들 등기부등본을 확인합니다. 그런데 재계약 때는 “이미 2년 살았으니 괜찮겠지” 하고 넘어가는 경우가 많습니다. 위험한 지점이 정확히 여기입니다.
내가 사는 동안 집주인의 사정이 바뀌었을 수 있습니다. 대출을 새로 받았을 수도 있고, 세금 체납으로 압류가 들어와 있을 수도 있고, 집이 다른 사람에게 팔렸을 수도 있습니다. 이 상태에서 증액금을 보내면 그 돈만 맨 뒤에 줄을 서게 됩니다.
확인할 시점은 두 번입니다.
- 재계약서에 서명하기 전: 새로 잡힌 근저당이나 압류, 소유자 변경이 있는지 봅니다
- 증액금을 송금하는 당일: 서명 후 송금 사이에 권리관계가 바뀌는 일도 있습니다
선순위 채권이 이미 크게 잡혀 있다면, 증액에 응하기 전에 금액을 다시 협의하거나 계약 종료를 검토하는 게 맞습니다. 확정일자를 아무리 잘 받아도 앞에 선 사람이 많으면 순위 자체가 의미를 잃습니다.
확정일자 받는 법: 온라인 500원, 주민센터 600원
방법은 세 가지이고, 어느 쪽으로 받아도 효력은 같습니다.
| 경로 | 수수료 | 준비물 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 인터넷등기소 (온라인) | 500원 | 계약서 스캔본(PDF·JPG), 인증서 또는 간편인증 | 24시간 신청 가능, 평일 업무시간 신청분은 당일 처리 |
| 주민센터·등기소 (방문) | 600원 | 계약서 원본, 신분증 | 전입신고와 한 번에 처리 가능 |
| 주택임대차 신고 (전월세신고제) | 없음 | 계약서, 신고서 | 신고하면 확정일자가 자동 부여됩니다 |
온라인으로 하실 경우 대법원 인터넷등기소에서 신청, 전자확정일자, 신청서 작성 및 제출 순서로 들어가시면 됩니다. 계약서 전체 페이지를 빠짐없이 찍어 올려야 하고, 흐릿하면 반려됩니다.
주의할 점이 하나 있습니다. 온라인 신청은 등기소 담당자가 승인해야 효력이 생깁니다. 주말이나 공휴일에 신청하면 실제 확정일자는 다음 평일이 됩니다. 증액금 송금일에 맞춰 순위를 잡으려면 이 시차를 계산에 넣으셔야 합니다.
전월세신고제로 갈음할 수 있는 경우
보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 주택임대차 계약 신고 의무가 있습니다. 이 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되므로 따로 신청할 필요가 없습니다.
다만 갱신계약에는 예외가 있습니다. 보증금과 차임에 변동이 없는 갱신계약은 신고 대상에서 빠집니다. 반대로 금액을 올렸다면 신고 대상이고, 이때 신고하면 확정일자까지 함께 해결됩니다. 계도기간이 2025년 5월 31일로 끝나 그 이후 계약부터는 미신고 시 과태료가 부과되니 미루지 않으시는 게 좋습니다. 신고는 부동산거래관리시스템이나 주민센터에서 하실 수 있습니다.
자주 나오는 질문
확정일자는 언제까지 받아야 하나요
증액금을 보내는 날 또는 그 전에 받아 두시는 게 안전합니다. 확정일자의 효력은 부여받은 날부터 생기고, 그 사이에 새 근저당이 들어오면 그쪽이 앞섭니다. 하루 늦은 것 때문에 순위가 밀리는 일이 실제로 생깁니다.
전입신고도 다시 해야 하나요
계속 그 집에 살고 계신다면 다시 하실 필요가 없습니다. 대항력은 전입신고와 실제 거주가 유지되는 동안 계속됩니다. 오히려 조심할 건 중간에 주소를 잠깐이라도 옮기는 것입니다. 가족 중 한 명이라도 세대를 옮기면 대항력이 끊길 수 있으니, 재계약 기간에 주소 정리를 계획하고 계신다면 순서를 먼저 확인하셔야 합니다.
묵시적 갱신이 됐는데 계약서를 새로 써야 하나요
쓰지 않아도 됩니다. 묵시적 갱신은 기존 계약과 같은 조건으로 연장된 것으로 보므로 계약서도 확정일자도 그대로입니다. 다만 임대인이 나중에 말을 바꿀 여지를 없애고 싶다면, 갱신 사실을 문자나 내용증명으로 남겨 두시는 것도 방법입니다.
보증금을 낮춰서 재계약하면 어떻게 되나요
기존 확정일자가 그대로 유효하므로 새로 받을 필요가 없습니다. 줄어든 금액은 이미 확보된 순위 안에 들어 있습니다. 이 경우에도 기존 계약서 원본은 계속 보관하셔야 합니다.
전세보증보험에 가입돼 있으면 확정일자는 안 받아도 되나요
별개입니다. 보증보험은 보증기관이 대신 돌려주는 제도이고, 확정일자는 경매 배당에서의 순위입니다. 게다가 보증보험은 보증금이 바뀌면 변경 신고를 해야 증액분까지 보장 범위에 들어갑니다. 재계약으로 금액이 달라졌다면 확정일자와 보증보험 변경을 함께 처리하셔야 합니다.
재계약 전에 할 일 세 가지
정리하면 간단합니다. 금액이 그대로면 아무것도 안 하셔도 되고, 올랐으면 증액분에 확정일자를 받으시면 됩니다.
다만 순서가 있습니다. 첫째, 등기부등본을 다시 떼서 그 사이 새로 잡힌 근저당이나 압류가 없는지 확인하세요. 둘째, 기존 계약서 원본을 절대 넘기지 말고 본인이 보관하세요. 셋째, 증액금을 보내는 날짜에 맞춰 확정일자를 받으세요. 온라인은 승인까지 시차가 있으니 하루 여유를 두시는 게 좋습니다.
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이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며 법률 자문이 아닙니다. 개별 계약의 권리관계와 순위 판단은 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 금액이 크거나 선순위 채권이 있는 경우에는 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.
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