전세계약 특약 문구 정리, 임차인이 넣을 조항과 임대인이 거부하는 조항

계약서 마지막 장 특약사항란이 비어 있는 채로 도장을 찍게 되는 경우가 많습니다. 중개사가 “표준계약서라 그냥 두셔도 된다”고 하면 더 그렇습니다. 그런데 보증금을 지키는 장치의 대부분은 계약서 본문이 아니라 그 빈칸에서 만들어집니다. 무엇을 적어야 하는지, 임대인이 어떤 문구에서만 얼굴을 굳히는지 순서대로 확인해 보세요.

전세계약 특약이 지켜주는 범위와 지켜주지 못하는 범위

주택임대차보호법은 임차인에게 몇 가지를 자동으로 줍니다. 집을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 계약서에 확정일자를 받으면 경매·공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 계약갱신요구권과 묵시적 갱신도 법이 정해 둔 권리라 계약서에 안 적어도 살아 있습니다.

문제는 법이 자동으로 주지 않는 영역입니다. 임대인이 근저당을 잔금일에 말소할 의무는 법 어디에도 없습니다. 전세자금대출이 부결됐을 때 계약금을 돌려줄 의무도, 보증보험 가입에 협조할 의무도 마찬가지입니다. 이런 것들은 두 사람이 약속해야 비로소 생기고, 그 약속을 적는 칸이 특약사항란입니다.

특약란이 임차인에게 유리한 이유가 하나 더 있습니다. 주택임대차보호법 제10조는 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”고 정합니다. 편면적 강행규정이라고 부르는데, 임차인에게 불리한 쪽으로는 계약서를 기울일 수 없고 유리한 쪽으로만 기울일 수 있다는 뜻입니다. 특약을 많이 넣는다고 임차인이 손해 볼 구조가 아닙니다.

전세계약 특약사항 문구, 임차인이 먼저 적어야 할 조항

아래 여덟 가지는 상황별로 그대로 옮겨 적을 수 있는 문구입니다. 전부 넣는 게 아니라 우리 집 상황에 해당하는 것만 고르면 됩니다. 근저당이 없는 아파트라면 1번은 필요 없고, 다가구주택이 아니라면 6번은 뺍니다.

상황	특약 예시 문구	이 문구가 막는 것
등기부에 근저당이 있을 때	임대인은 잔금 지급일까지 본 부동산에 설정된 근저당권(채권최고액 ○○○원)을 전액 말소하기로 하며, 임차인은 말소 사실을 등기사항전부증명서로 확인한 후 잔금을 지급한다.	잔금만 받고 말소를 미루는 상황
잔금일 전후 권리 변동	임대인은 계약일부터 임차인의 전입신고 다음 날 0시까지 본 부동산에 근저당권·전세권 등 새로운 권리를 설정하거나 소유권을 이전하지 않는다. 위반 시 본 계약은 해제되고 임대인은 보증금 전액을 즉시 반환한다.	대항력이 생기기 전 하루의 공백
전세자금대출을 받을 때	임대인 또는 본 부동산의 사유로 전세자금대출이 승인되지 않을 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다. 임대인은 대출 실행에 필요한 서류 제출과 질권설정 통지 수령에 협조한다.	집 문제로 대출이 막혔는데 계약금을 떼이는 상황
보증보험에 가입할 때	임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 동의·협조하며, 본 부동산의 사유로 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다.	가입 불가 판정을 잔금 뒤에 알게 되는 상황
세금 체납이 걱정될 때	임대인은 계약일 현재 미납한 국세·지방세가 없음을 확인하며, 잔금일에 납세증명서를 임차인에게 제시한다. 사실과 다를 경우 임차인은 본 계약을 해제하고 계약금 반환을 청구할 수 있다.	체납 세금이 보증금보다 먼저 배당되는 상황
다가구주택에 들어갈 때	임대인은 본 건물의 선순위 임차보증금 총액이 ○○○원임을 확인하며, 사실과 다를 경우 임차인은 본 계약을 해제하고 계약금 반환을 청구할 수 있다.	앞선 세입자들의 보증금 규모를 모른 채 들어가는 상황
시설 하자가 보일 때	입주 전부터 존재한 하자와 노후로 인한 수선(보일러, 누수, 배관, 결로 등)은 임대인이 비용을 부담하여 수리한다. 임차인의 고의·과실로 인한 파손은 임차인이 부담한다.	입주 직후 수리비를 두고 벌어지는 다툼
계약 중 집이 팔릴 때	계약기간 중 본 부동산의 소유권이 이전될 경우 임대인은 임차인에게 사전에 통지하며, 임차인이 승계를 원하지 않는 경우 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있다.	집주인이 바뀐 뒤 반환 주체가 흐려지는 상황

문구를 쓸 때 지켜야 할 원칙은 하나입니다. “문제없게 해준다”, “협조한다” 같은 추상적인 표현 대신 언제까지, 무엇을, 확인한 다음 어떻게 한다가 드러나야 합니다. 같은 근저당 말소라도 “임대인은 잔금일에 근저당을 말소한다”와 “말소를 확인한 후 잔금을 지급한다”는 전혀 다른 문장입니다. 앞의 문장은 돈이 먼저 나가고, 뒤의 문장은 확인이 먼저 이뤄집니다.

임대인이 거부하는 조항과 물러설 수 있는 선

특약을 내밀었을 때 임대인이 모두 똑같이 반응하지는 않습니다. 대체로 돈이 실제로 나가거나 자기 재산권이 묶이는 조항에서 거부가 나옵니다. 근저당 전액 말소는 대출을 실제로 갚아야 하는 일이고, 전세권 설정은 등기부에 흔적이 남으며 임대인 인감이 필요합니다. 위약금을 배액으로 정하는 조항이나 임차인의 중도 해지를 허용하는 조항도 임대인 쪽 부담이 커서 자주 막힙니다.

반대로 임대인에게 아무 비용도 발생하지 않는 조항이 있습니다. 전입신고 다음 날까지 새 권리를 설정하지 않겠다는 약속, 세금 체납이 없다는 확인, 대출과 보증보험이 집 문제로 막히면 계약금을 돌려주겠다는 약속이 그렇습니다. 원래 문제가 없는 집이라면 임대인이 손해 볼 것이 하나도 없는 문장들입니다. 이런 조항까지 거부한다면 그 집을 다시 볼 이유가 생깁니다.

협상이 막혔을 때는 조항을 빼는 대신 순서를 바꾸는 방식이 잘 통합니다. 근저당을 전액 말소해 달라는 요구가 거절되면, 말소 대신 “잔금일에 임차인이 지정하는 금융기관 계좌로 대출 상환액을 직접 송금하고 말소 접수증을 확인한 후 나머지 잔금을 지급한다”로 바꿔 봅니다. 임대인이 부담하는 금액은 같은데 임차인이 확인할 수 있는 구간이 생깁니다. 보증보험 조항도 “가입을 보장한다”가 아니라 “동의·협조하고, 거절되면 계약을 무효로 한다”로 쓰면 임대인이 지지 못할 약속을 지지 않게 되어 통과 확률이 올라갑니다.

전세계약 특약 대출 조항은 한 구절에서 결과가 달라집니다

전세자금대출 관련 특약에서 실제로 다툼이 벌어지는 지점은 “대출이 안 되면 계약금을 반환한다”라는 문장이 아닙니다. 그 앞에 붙는 “임대인 또는 본 부동산의 사유로”라는 구절입니다. 이 구절이 없으면 임차인의 소득이나 신용 때문에 부결된 경우까지 임대인이 계약금을 물어줘야 하는 문장이 되고, 임대인은 당연히 서명하지 않습니다. 반대로 이 구절만 넣어 두면 집의 담보 가치나 임대인의 채무 때문에 막혔을 때 계약금을 되찾을 근거가 분명해집니다.

두 번째로 빠뜨리기 쉬운 것이 통지 기한입니다. “대출 부결 사실을 확인한 날부터 3일 이내에 임대인에게 서면 또는 문자로 통지한다”처럼 기한과 방법을 적어 두면, 나중에 임대인이 “제때 말하지 않았다”고 주장할 여지가 줄어듭니다. 실제 상담 사례에서도 통지 의무를 이행했는지가 반환 여부를 좌우한 경우가 반복됩니다.

세 번째는 질권설정 통지입니다. 은행이 전세자금을 빌려줄 때 보증금 반환채권에 질권을 설정하고 임대인에게 통지서를 보내는데, 임대인이 수령을 거부하면 대출 실행이 미뤄집니다. 특약에 “임대인은 질권설정 통지 수령과 확인서 날인에 협조한다”를 한 줄 넣어 두는 것만으로 잔금일 직전의 사고를 줄일 수 있습니다. 대출 심사 자체가 막히는 사유가 궁금하다면 버팀목전세자금대출 연장 거절 사유를 함께 보시면 조건이 어디서 걸리는지 감이 잡힙니다.

보증보험 가입 조건을 특약이 대신 만들어 주지는 않습니다

특약에 “임대인은 보증보험 가입에 동의한다”라고 적어도 가입이 되는 것은 아닙니다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증은 임대인 동의 여부와 무관하게 집 자체의 조건을 봅니다. 핵심은 부채비율 산식입니다. 전세보증금과 선순위채권 등을 더한 금액이 주택가격에 담보인정비율을 곱한 값 이하여야 하는데, 이 담보인정비율이 2024년 1월 1일 이후 심사분부터 100%에서 90%로 낮아졌습니다. 집값 대비 전세가가 높은 빌라·오피스텔이 여기서 자주 막힙니다.

그래서 보증보험 특약의 실질적인 역할은 “가입을 만들어 주는 것”이 아니라 “가입이 안 될 때 빠져나올 문을 만드는 것”입니다. 가입 거절 시 계약을 무효로 하고 계약금을 전액 반환한다는 조항이 들어가야, 잔금을 치른 뒤에 불가 판정을 받는 최악의 순서를 피할 수 있습니다. 어떤 조건에서 거절이 나는지는 전세보증보험 거절 사유에 조건별로 정리해 두었습니다.

신청 시점도 특약과 함께 챙길 부분입니다. 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 계약 직후 안심전세앱 등으로 가입 가능 여부를 먼저 확인해 두면, 특약에 적어 둔 무효 조항을 실제로 쓸 수 있는 시간이 남습니다. 정확한 요건은 HUG 전세보증금반환보증 상품개요에서 확인하실 수 있습니다.

특약에 적어도 효력이 없는 문구

계약서에 적혀 있다고 전부 효력이 생기지는 않습니다. 앞서 본 주택임대차보호법 제10조 때문에, 법이 임차인에게 준 권리를 미리 포기시키는 문구는 서명이 되어 있어도 무효로 봅니다. 아래 문구들이 대표적입니다.

“임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 한다”
“본 계약에는 묵시적 갱신을 적용하지 않는다”
“보증금 반환이 늦어지더라도 임대인은 지연이자를 부담하지 않는다”
“경매가 진행될 경우 임차인은 우선변제권을 주장하지 않는다”
“임대인은 어떠한 경우에도 보증금 반환 책임을 지지 않는다”

반면 법이 정해 두지 않은 영역은 당사자 합의가 그대로 살아 있습니다. 만기 전에 퇴거할 때 새 임차인의 중개보수를 임차인이 부담한다는 조항, 퇴거 시 전문 청소비를 부담한다는 조항, 원상복구 범위를 구체적으로 정한 조항은 법에 어긋나지 않아 효력을 인정받는 경우가 많습니다. 무효인지 아닌지는 법이 이미 정해 둔 권리를 깎는 문구인가를 기준으로 보시면 됩니다.

갱신 관련 조항을 넣을 때는 임대료 인상 폭도 함께 봐야 합니다. 계약갱신요구권을 써서 갱신하는 경우 증액은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 넘을 수 없습니다. 특약에 “갱신 시 10% 증액한다”고 적어도 그 부분은 효력이 없습니다. 통보 없이 계약이 이어졌을 때의 계산은 전세 묵시적 갱신 후 해지 편에서 기간과 복비 부담까지 다루었습니다.

특약을 넣는 순서와 잔금일 확인 순서

같은 문구라도 언제 꺼내느냐에 따라 통과 여부가 달라집니다. 가장 중요한 시점은 가계약금을 보내기 전입니다. 돈이 넘어간 뒤에 특약을 요구하면 임차인이 먼저 아쉬운 쪽이 되고, 임대인은 “그럼 계약을 없던 걸로 하자”는 카드를 쥐게 됩니다. 넣고 싶은 문구를 중개사에게 문자로 먼저 보내고, 임대인이 수용한다는 답을 받은 뒤에 가계약금을 보내는 순서가 안전합니다.

계약 당일에는 등기사항전부증명서를 그 자리에서 새로 발급받아 소유자와 근저당 상태를 확인하고, 임대인 신분증의 이름이 등기부 소유자와 같은지 봅니다. 대리인이 나왔다면 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인해야 합니다. 계약금은 반드시 소유자 명의 계좌로 보내고, 특약란은 칸이 부족하면 별지에 이어 적은 뒤 양쪽이 서명·날인하고 간인까지 해 둡니다.

계약서를 쓰고 나면 임대인의 미납 국세를 확인할 수 있습니다. 2023년 4월부터 보증금 1,000만 원을 넘는 임대차계약을 체결한 임차인은 임대인 동의 없이 전국 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있게 되었습니다. 지방세는 시·군·구청 세무부서에서 확인합니다. 특약에 납세증명서 제시 조항을 넣어 두었다면 이 확인 결과와 대조하면 됩니다.

잔금일 순서는 이렇습니다. 등기부를 다시 발급해 계약일 이후 새로 설정된 권리가 없는지 확인하고, 근저당 말소 조건이 있었다면 상환·접수 여부를 확인한 다음에 잔금을 보냅니다. 그리고 같은 날 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 함께 처리합니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기기 때문에, 잔금일 당일에 임대인이 근저당을 설정하면 그 근저당이 앞서게 됩니다. 표의 2번 특약이 필요한 이유가 이 하루입니다. 재계약이라 확정일자를 다시 받아야 하는지 궁금하다면 전세 재계약 확정일자 편을 참고하세요.

전세계약 특약 자주 묻는 질문

전세계약 특약사항은 몇 가지까지 넣을 수 있나요

개수 제한은 없습니다. 계약서 특약란이 좁으면 별지를 붙여 이어 적고, 별지에도 양쪽이 서명·날인한 뒤 계약서와 간인을 해 두면 같은 효력을 가집니다. 다만 서로 충돌하는 문구를 여러 개 넣으면 해석 다툼이 생기므로, 항목마다 번호를 매기고 한 문장에 한 가지 내용만 담는 편이 낫습니다.

임대인이 특약을 거부하면 계약을 접어야 하나요

어떤 조항을 거부하는지를 보시면 됩니다. 근저당 전액 말소나 위약금 배액처럼 임대인에게 실제 부담이 생기는 조항은 협상 대상입니다. 그러나 세금 체납이 없다는 확인, 전입신고 다음 날까지 새 권리를 설정하지 않겠다는 약속처럼 정상적인 집이라면 아무 비용도 들지 않는 조항까지 거부한다면, 그 이유를 물어보고 답이 명확하지 않으면 다른 집을 보는 편이 안전합니다.

계약서를 쓴 뒤에 특약을 추가할 수 있나요

양쪽이 합의하면 가능합니다. 별도의 합의서나 각서를 작성해 양쪽이 서명·날인하고 원본을 나눠 보관하면 됩니다. 다만 상대가 응하지 않으면 강제할 방법이 없기 때문에, 추가하고 싶은 내용이 있다면 잔금일 전에 이야기를 꺼내는 편이 낫습니다. 잔금까지 치른 뒤에는 임차인이 쓸 수 있는 지렛대가 거의 남지 않습니다.

특약사항을 위반하면 어떻게 되나요

계약상 의무를 지키지 않은 것이므로 손해배상이나 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 다만 실제로는 “위반하면 어떻게 한다”를 특약에 함께 적어 둔 경우와 그렇지 않은 경우의 차이가 큽니다. “위반 시 본 계약은 해제되고 임대인은 보증금 전액과 계약금 상당액을 즉시 반환한다”처럼 결과까지 적어 두면, 위반 사실만 증명하면 되므로 절차가 단순해집니다.

전세권을 설정하면 특약은 필요 없나요

전세권 설정은 등기부에 권리가 직접 기재되고 전입신고 없이도 순위가 확보된다는 장점이 있습니다. 그렇지만 임대인의 인감과 동의가 필요하고 등록면허세와 법무사 비용이 들며, 대출·보증보험·근저당 문제는 전세권을 설정해도 그대로 남습니다. 비용 부담이 누구 몫인지는 전세권 설정 비용은 누가 부담하나요에서 항목별로 확인하실 수 있습니다.

계약 전에 딱 하나만 준비한다면

특약란에서 결과를 만드는 것은 문장 실력이 아니라 순서입니다. 잔금을 보내기 전에 확인할 것을 확인하고, 확인이 안 되면 돈이 돌아오도록 적어 두는 것이 전부입니다. 계약이 잡혀 있다면 위 표의 여덟 가지 문구 중 우리 집에 해당하는 것만 골라 중개사에게 미리 보내 보세요. 임대인이 어디에서 멈추는지 보는 것만으로도 그 집에 대해 알 수 있는 것이 늘어납니다. 법 조문 원문은 국가법령정보센터 주택임대차보호법에서 확인하실 수 있습니다.

이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 투자 권유나 금융·법률 조언이 아닙니다. 개별 계약의 효력은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 사안은 변호사·법무사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다. 계약과 투자에 관한 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.