금리가 내려간 걸 보고 갈아탈까 계산기를 두드리다가 손이 멈추는 지점이 있습니다. 중도상환수수료입니다. 커뮤니티에는 “3년 지나면 안 낸다더라”는 말이 돌아다니는데, 정작 내 대출이 언제 3년이 되는지, 2년 8개월쯤이면 얼마가 나오는지는 아무도 정확히 알려주지 않습니다. 은행 창구에 전화하기도 애매합니다.
보금자리론의 중도상환수수료는 구조가 단순한 편입니다. 다만 은행 주택담보대출과 규칙이 달라서, 둘을 섞어 생각하면 금액이 크게 어긋납니다.
3년이 지나면 0원이 맞습니다
한국주택금융공사는 보금자리론의 중도상환수수료를 최초 실행일로부터 3년 이내에 원금을 앞당겨 갚는 경우에만 부과합니다. 3년을 넘기면 얼마를 갚든 수수료가 붙지 않습니다. 소문이 사실인 셈입니다.
다만 기산점을 착각하는 경우가 있습니다. 기준은 최초 실행일입니다. 잔금일이나 등기일, 계약서에 서명한 날이 아니라 실제로 대출금이 나간 날입니다. 대출 실행이 두 번에 나뉘어 이뤄졌다면 첫 번째 실행일이 기준이 됩니다. 통장에서 첫 이자가 빠져나간 달을 역산하면 대체로 맞아떨어집니다.
3년 안에 갚으면 얼마가 나오나
여기가 “3년이면 0원”이라는 한 줄로는 답이 안 되는 구간입니다. 수수료는 3년이 되는 날 갑자기 사라지는 게 아니라, 남은 기간에 비례해서 계속 줄어듭니다.
공사는 0.5%를 한도로 두고, 대출의 남은 일수를 반영해 수수료를 산정합니다. 실행 직후에 갚으면 0.5%에 가깝고, 3년이 다 되어갈수록 0에 수렴합니다. 구조를 식으로 옮기면 이런 모양입니다.
중도상환수수료 = 중도상환원금 × 0.5% × (3년까지 남은 일수 ÷ 3년)
1억원을 앞당겨 갚는다고 가정하면 시점별 차이가 이렇게 벌어집니다.
| 실행 후 경과 | 남은 기간 | 1억원 상환 시 대략 |
|---|---|---|
| 6개월 | 2년 6개월 | 약 41만원 |
| 1년 6개월 | 1년 6개월 | 약 25만원 |
| 2년 6개월 | 6개월 | 약 8만원 |
| 3년 경과 | 0 | 0원 |
여기서 판단이 달라지는 지점이 하나 더 있습니다. 전액을 갚을 것인지 일부만 갚을 것인지입니다. 수수료는 상환하는 원금에 비례하므로, 여유자금 3천만원으로 일부만 상환하면 수수료도 그 3천만원 기준으로만 계산됩니다. 대출 전체를 정리할 계획이 아니라 이자를 조금 줄이려는 목적이라면, 3년이 지날 때까지 나눠서 갚는 방식이 부담이 적습니다.
갈아타기를 저울질할 때는 두 숫자를 나란히 놓으면 됩니다. 하나는 지금 내야 할 수수료, 다른 하나는 금리 차이로 아끼는 이자입니다. 잔액 2억원에 금리가 0.4%포인트 낮아진다면 1년에 약 80만원이 줄어듭니다. 남은 수수료가 20만원 수준이라면 석 달이면 회수되는 셈입니다. 반대로 금리 차이가 0.1%포인트에 그친다면 회수까지 훨씬 오래 걸리므로 서두를 이유가 없습니다.
위 금액은 구조를 보여주기 위한 근사치입니다. 실제 수수료는 은행이 일할로 계산하므로 정확한 숫자는 대출을 받은 은행에 조회를 요청해야 합니다. 다만 흐름을 알고 있으면 판단이 달라집니다. 2년 8개월쯤 왔다면 남은 넉 달을 기다려 0원으로 만드는 것보다, 지금 갈아타서 낮은 금리를 넉 달 더 누리는 쪽이 유리한 경우가 흔합니다. 수수료 몇만원과 금리 차이를 나란히 놓고 계산해 보면 답이 나옵니다.
은행 주담대와 헷갈리면 계산이 틀립니다
검색을 하다 보면 “고정금리 주담대 수수료가 1.4%대”라는 얘기가 같이 나옵니다. 그건 은행권 자체 상품 이야기이고, 보금자리론과는 다른 규칙입니다.
금융위원회는 2025년 1월 13일부터 중도상환수수료를 실제 비용 범위 안에서만 부과하도록 제도를 바꿨습니다. 이 개편으로 은행권 고정금리 주택담보대출의 평균 수수료율은 1.43%에서 0.56%로 내려갔습니다. 큰 폭의 인하지만, 보금자리론은 원래부터 0.5% 한도를 적용해 왔기 때문에 이 변화와는 별개로 움직입니다.
정책대출과 은행 상품 중 무엇이 내 조건에 맞는지 헷갈린다면 디딤돌대출과 보금자리론 비교를 먼저 보시면 갈래가 정리됩니다.
아낌e보금자리론을 쓰는 분들이 자주 묻는 부분도 짚어둡니다. 아낌e는 약정과 등기를 전자적으로 처리해 금리가 0.1%포인트 낮은 상품입니다. 중도상환수수료 규정은 일반 보금자리론과 같습니다. 아낌e라서 수수료가 더 붙거나 덜 붙지 않습니다.
수수료가 아예 면제되는 경우
3년이 안 됐어도 수수료를 내지 않는 대상이 있습니다. 공사는 다음 세 부류에 대해 중도상환수수료를 면제하고 있습니다.
- 사회적 배려층
- 다자녀가구(3자녀 이상)
- 전세사기피해자 보금자리론 이용자
본인이 여기 해당하는지 모르고 수수료를 그대로 낸 경우가 생각보다 있습니다. 특히 셋째가 태어난 뒤 상황이 바뀐 가구라면 상환 전에 한 번 확인해 볼 만합니다. 면제 여부는 상환을 실행하기 전에 은행에 미리 확인해야 하고, 이미 납부한 뒤에 소급해 돌려받기는 어렵습니다.
한 가지 더 있습니다. 매달 정해진 원리금을 갚는 것 말고, 연간 일정 범위 안에서 일부를 더 갚는 것은 수수료 대상이 아닌 경우가 있습니다. 목돈이 조금씩 생길 때마다 나눠 상환할 계획이라면 은행에 이 한도를 물어보시는 게 좋습니다.
자주 묻는 것들
기존 대출을 보금자리론으로 갈아탄 경우라면 기산점을 다시 확인하셔야 합니다. 이때의 3년은 보금자리론이 실행된 날부터 새로 시작합니다. 전에 쓰던 은행 대출을 언제 받았는지는 관계가 없습니다. 대환을 한 번 더 고민 중이라면 이 점을 놓치기 쉽습니다.
집을 팔아서 갚는 경우도 수수료가 붙나요?
매도로 인한 상환도 3년 이내라면 원칙적으로 부과 대상입니다. 잔금일을 조정할 수 있는 상황이라면 실행일로부터 3년이 되는 날과 비교해 보시는 게 좋습니다.
다른 은행 대출로 갈아타도 똑같이 내나요?
네. 갚는 돈의 출처가 어디든 3년 이내에 원금이 상환되면 같은 기준이 적용됩니다. 대환 시에는 새 대출의 금리 이득과 이 수수료를 함께 놓고 비교하셔야 합니다.
정확한 금액은 어디서 조회하나요?
대출을 실행한 은행에 문의하면 상환 예정일 기준으로 산출해 줍니다. 상환일이 며칠만 달라져도 금액이 바뀌므로, 실제로 갚으려는 날짜를 지정해서 요청하시는 편이 정확합니다.
3년이 되기 며칠 전인데 기다리는 게 나을까요?
남은 기간이 짧을수록 수수료도 작아지므로 며칠 차이로 아끼는 금액은 크지 않습니다. 그 며칠 사이에 금리 조건이나 매도 일정이 흔들릴 수 있다면 기다림의 실익이 줄어듭니다.
갈아탈지 말지는 수수료 하나로 정할 문제가 아닙니다. 실행일부터 3년이 되는 날을 먼저 확인하고, 그 시점까지 남은 기간에 붙는 수수료와 새 대출로 줄어드는 이자를 같은 표에 올려놓으면 판단이 서게 됩니다. 정책대출 전반의 조건이 궁금하시다면 특례보금자리론 자격과 한도도 함께 참고해 보세요.
이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 투자 권유 또는 금융 조언이 아닙니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.
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