타인 소유의 땅이라고 하더라도 20년 동안 점유할 경우 내 소유로 인정해 준다고 많이 알고 계실 텐데요. 한편으로는 이런 이상한 법이 있나 싶기도 하고 20년 동안 점유하는 동안 모를 수 있나 싶기도 하지만 현실에서 많이 발생하고 있습니다. 오늘은 점유 취득 시효에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
부동산을 평온, 공연하게 소유의 의사로 20년간 점유를 하였다면 등기함으로써 소유권을 취득한다 라는것이 점유 취득시효 입니다. 또 등기부에 등재가 된 후 10년이 경과한 경우, 등기부 취득시효가 완성되어 완전하게 소유권을 취득하게 됩니다.
일정한 사실상태가 오랫동안 계속된 경우에 그 상태가 진실한 권리관계냐 아니냐를 따지지 않고 그 상태를 그대로 존중하여 그대로 권리관계로 인정하는 제도를 시효라 하고, 그 시효에는 취득시효와 소멸시효가 있습니다. 그 중 취득시효라 함은 타인의 물건일 지라도 일정기간 권리를 행사하고 있는 것 같은 외관을 계속하는 경우에 그 권리를 인정해 주는것 입니다.
더 쉽게 이야기 해서 점유 취득 시효는 토지 소유와 관련해서 일정 기간 20년 이상 소유 의사로 점유하였고 그 기간 동안 평온하게 자주 점유하였다면 그 점유자가 실제 소유자가 되는것이 맞다 라는 취지를 가지고 만든 법입니다.
여기서 자주 점유라는 요건이 존재하는데요, 자주점유라는 표현이 조금 어려울 수 있겠지만 타인의 땅인줄 모르고 내 땅인 줄 알고 점유했다 라는 정도로 쉽게 생각하시면 좋겠습니다. 어떤 연유에서든 다른 사람의 땅을 점유하였지만 점유하는 시점에는 내 땅인 줄 알고 점유했어야 한다 다는 것 입니다.
그럼 또 재판에서 내 땅인 줄 알고 점유 했다 라고 주장하면 되는 것이 아니냐는 생각을 하실 수도 있는데요. 우리 법원은 땅을 점유하게 된 원인이 무엇인지 내 땅으로 생각하고 점유하였는지 남의 땅인지 알고 점유하였는지 객관적으로 판단하게 됩니다.
예를 들어 매매를 통해서 토지를 점유하게 된 경우 특별한 사정이 없는 한 이는 자주 점유에 해당할 수 있습니다. 그 이유는 토지를 매매하였다는 것은 내 소유로 하고자 토지 거래를 하였다는 것이기 때문입니다.
과거에는 토지 측량이 정교하지 못하여 토지 매매를 하는 데 있어서 토지 경계가 불분명하여 일부 다른 사람의 땅이 포함되는 경우들이 빈번했습니다. 토지 거래 후 집이나 건물을 짓고 보니 시간이 지나 다른 사람의 토지가 포함되어 있음을 알게 되는 경우가 대표적인 사례 입니다.
다음의 경우는 임대차 입니다. 임대료를 지급하는 대신 다른 사람의 물건을 사용하는 내용의 계약을 하는 것인데요. 우리가 쉽게 생각해 볼 수 있는 건 전세나 월세 같은 부동산 임대차 계약입니다. 그런데 우리가 임대차 계약을 아무리 오랫동안 유지하더라도 결코 소유권자가 될수는 없는데요.
그 이유는 임대차 계약은 처음부터 내 것이 아님을 알고 점유를 시작한 이 때문입니다. 이렇게 점유취득시효는 부동산을 20년간 점유했다는 이유만으로 항상 인정되는 권리는 아닙니다. 점유 기간과 더불어 중요한 것은 소유 의사로 자주 점유 의사가 존재해야 한다는 것입니다.
20년간 점유를 해서 취득시효를 갖게 되어도 바로 내 땅이 되는 것은 아닙니다. 소유권 이전 등기 청구 소송을 제기하고 판결문을 획득하여 이를 토대로 법원 등기소에 이전등기까지 완료해야 비로소 완전한 소유권을 취득하게 됩니다.
최근에는 토지 측량기술이 많이 발달하여 이런 문제들이 많이 감소 하였지만 아직도 점유 취득시효와 관련하여 문제가 되는 경우가 상당히 많습니다.